Чей остров? Юридическая причина градостроительных коллизий 

На протяжении двух столетий Крестовский остров представлял собой единоличное владение.  После череды  часто сменявшихся владельцев -  царских фаворитов начала – середины XVIII века: кн. А.Д. Меньшикова, гр. Миниха, гр. А.К. Разумовского,  -  остров надолго оказался в собственности  украинского гетмана, президента Академии Наук Кирилла Григорьевича Разумовского.  Брат, Алексей Григорьевич, подарил ему остров 10 октября 1743 года.

Следуя за названием  острова, владелец  произвел  работы по его освоению, в которых  использовал  мотив креста.  В лесном массиве, покрывавшем  остров, он прорубил 6 просек, две из которых делили остров вдоль и поперек и образовывали в плане крест.

В конце 1760-х – начале 1770-х гг. граф К.Г. Разумовский построил на южной оконечности острова каменный крестообразный в плане дом по образцу западноевропейских вилл и охотничьих замков (1)

Одному из прудов на территории  своей усадьбы от также придал крестообразную форму.  По разделу имущества между сыновьями графа, учиненному им в 1786 году, остров перешел к графу Петру Кирилловичу, который продал его 19 августа 1803 года  князю Александру Михайловичу Белосельскому-Белозерскому за 120 тыс. рублей.  Новый владелец купил остров с надеждою извлечь прибыль от продажи леса. Вплоть до 1914 г. остров составлял наследственное майоратное владение князей Белосельских-Белозерских, то есть  полностью переходил по наследству к старшему  потомку по мужской линии  «Охотничий замок» графа Разумовского  служил владельцам острова дачей.

В 1809 году, после смерти кн.  А.М. Белосельского-Белозерского, остров унаследовал шестилетний князь Эспер Александрович  под опекунством матери княгини  Анны Григорьевны.   В 1846 году остров наследовал четырехлетний  сын Эспера Александровича – Константин Эсперович  с матерью княгиней Еленой Павловной Белосельской-Белозерской (во втором замужестве – Кочебей). В середине XIX века владельцы произвели большие работы по перестройке здания и благоустройству княжеской дачи.  В 1849-1855 гг.  перестроен  бывший охотничий замок.  По проекту архитектора А.И. Штакеншнейдера он был надстроен вторым этажом. Фасады  предшествовавшего здания в стиле раннего классицизма  перестроены в  духе необарокко.

В XIX веке остров оставался малозаселенным. В 1846 году на нем было 24 дачи и 43 крестьянских дома в   крепостной деревне собственников острова  Новокрестовская (в северной части острова).  В 1867 году там уже были 34 дачи и деревня из 55 домов.

Наследованные богатства – остров, поместья, уральские металлические заводы не спасли молодого князя от разорения. Финансовые дела его постепенно ухудшались, и в 1884 году он был вынужден продать свой дворец на Невском проспекте вел. Князю Сергею Александровичу. С этого года дача на Крестовском острове стала местом постоянного жительства семьи  князя Белосельского-Белозерского. В том же году Крестовский остров был заложен владельцем в С.-Петербургско-Тульском земельном банке. Кроме того,  кy. К.Э. Белосельский-Белозерский взял промышленную ссуду в Государственном банке, обеспечением которой служило все его имущество.

Выплаты процентов по закладной и содержание острова делали его убыточным. В 1902 г. была предпринята неудачная  попытка продать его за 2 млн. рублей.  Не будучи в состоянии выплачивать долги, в 1903 году Свиты Его Императорского Величества генерал-майор К.Э. Белосельский-Белозерский обратился к императору Николаю II с просьбой установить над ним особое, вне общих правил, опекунское управление. 20 февраля 1903 г. состоялось высочайшее утверждение положения об опеке  кн. К.Э. Белосельского-Белозерского, в котором говорилось: «Заведывание всеми делами по имуществу кн. К.Э. Белосельского Белозерского, а также все распоряжения, касающиеся его достояния, производятся опекунами. Сам кy. К.Э. Белосельский-Белозерский отстраняется от управления на срок опеки и лишается права  совершать отчуждение, залог или перезалог оного, а равно выдавать какие бы то ни было долговые обязательства. Опекунскому  управлению  предоставляется право заключать всякого рода займы, отдавать подопечное имущество  в аренду  и совершать продажу, залог и перезалог оного в целом состояния и по частям». Задачей Опекунского управления было образование дохода с владений, и обращение его на погашение долговых обязательств князя. 

Нельзя сказать, что Опекунское управление хорошо справлялось со своей задачей. За 1903 – 1905 гг. оно не произвело никаких платежей Государственному банку, зато 70 719 руб. 53 коп. были израсходованы на содержание дачи на острове. Из этих денег только на конюшни 20 000 руб. и 14 000 руб. на отопление дома и оранжереи. Хотя имения князя не давали дохода, Опекунское управление выдало на  содержание князя и его семьи 126 000 руб. На нужды Крестовского острова пошли и заводские капиталы, заимствованные из Уральского горнозаводского хозяйства князя.

С 1905 г. Опекунское управление стало постепенно продавать участки острова под застройку. Некогда пустынный, он стал заселяться и застраиваться.  И в этот момент проявились все противоречия, связанные с огромным частным владением внутри города и неопределенностью правового статуса Крестовского острова.

По Высочайше утвержденному постановлению 22 декабря 1833 г. острова, бывшие до этого в составе уезда, вошли в городскую черту и присоединились к Петербургской стороне. При этом владельцам Крестовского острова было дано  строить на нем, не подчиняясь обычным полицейским правилам, но соблюдая российский Строительный устав.  Содержание и строительство дорог осуществлялось также владельцами острова.

В начале XX века, когда часть земель была уже продана, положение оставалось прежним: постройки возводились без соблюдения общих для города правил, дороги ремонтировались  Опекунским управлением из средств князя, которых явно не хватало для такой задачи.  Канализация и водопровод отсутствовали: ни город, ни князь не хотели  и не имели финансовой возможности  их устраивать.  Владение земельным гигантом, запущенным и неустроенным, приводило к парадоксальным  ситуациям. Город был вынужден платить князю за установку керосиновых фонарей и аренду земли под конно-железными дорогами,  пытаясь создать минимальные удобства на острове.

От такого положения больше всего страдали жители острова. По меткому определению, остров  представлял собою «единственное в  Российской империи место, находящееся вне ведения городского и земского управления.

В связи с активизацией застройки острова стала очевидна необходимость регламентации строительства.  За эту проблему взялись с двух сторон. Город настаивал на распространении на  остров общих строительных правил, а Опекунское управление тем временем подготовило сборник  своих строительных законов для него.

В 1907 году из представителей Городской управы и Опекунского управления была создана комиссия для урегулирования отношений города с владельцами Крестовского острова. Комиссия не пришла к единому мнению. Городская управа, высказываясь за распространение общих строительных правил на остров понимала, что это обяжет город благоустраивать его, и не спешила признать остров  своей юрисдикцией. «Рассмотрев настоящее дело, Городская управа находит, что присоединение к городу С.-Петербургу Крестовского острова, насчитывающего всего 6900 жителей, 53 каменных дома, 365 деревянных, 32 смешанных, 13 мастерских и 66 торговых заведений, с точки зрения финансовой никаких выгод представлять не может», говорилось в одном из ее постановлений за 1911 год.  Городской юрисконсульт доказывал, что Крестовский остров так и не был присоединен к городу «в хозяйственном отношении», и относится к уезду. Городская ревизионная комиссия возражала: жители острова давно платят городские налоги, Крестовский остров входит в черту города по планам межевания и высочайше утвержденным планам С.-Петербурга.

Спорам  о принадлежности  неблагоустроенного и не доходного острова к городу или уезду положил конец только декрет Временного правительства от 5 августа 1917 г., принудительно изъявший его из уезда и присоединивший к городу.

В 1910 г. часть имущества князя К.Э. Белосельского-Белозерского была освобождена от долговых обязательств по прошению опекунов.  Долговые обязательства остались за горнозаводскими имениями и Крестовским островом.  Вскоре Опекунское управление обратилось в Государственный  банк с просьбой освободить от ответственности по долгу Крестовский остров, доход от продажи участков которого являлся единственным источником содержания князя и его семьи. Банк отказал, так как считал что остров – единственное рентабельное владение князя, из которого он мог бы погасить ссуду, и  настаивал на выдаче банку закладной на остров с правом ее погашения по мере продажи участков.  В противном случае банк мог воспользоваться соло-векселем, выданным князем, и дающим  право на продажу всего имущества должника.

В декабре 1912 года Опекунское управление пыталось продать Крестовский остров городу. Власти города посчитали покупку невыгодной. Возможно, у них просто не было запрашиваемых 7 млн. рублей.

Только благодаря близости к императорскому двору князю удалось  избежать  банкротства, и вернуть  себе право  распоряжаться  Крестовским островом. В 1913 году император удовлетворил его прошение о передаче острова в его личное пользование, освободив от обязательств перед банком.   Для погашения долгов  князя   в Опекунском управлении остались убыточные горно-заводские имения.

В конце 1913 года опекуны стали вести переговоры о продажи острова с частным покупателем. В 1914 году остров был продан за 5 млн. рублей английскому обществу с ограниченной ответственностью «Русский Трест» и «Финансовой компании», которые для получения дохода от распродажи участков учредили «Русское акционерное общество». За князем осталось его «родовое гнездо» - территория главной дачи.

13 февраля 1918 г. , находясь в Выборге, кн. К.Э. Белосельский-Белозерский в том же году продал всю мебель и предметы убранства из дома на Крестовском острове и уехал из страны.

Юридические коллизии большого землевладения на территории столичного города привели к уникальному градостроительному положению. Вплоть до послевоенного времени Крестовский остров представлял собой зеленую зону, застроенную преимущественно деревянными домами. Большая часть острова, сохранявшего планировочную основу XVIII в., была не освоена, несмотря на разработанные владельцем острова проекты регулярной планировки и разбивки на участки.

«Когда мы переехали на Крестовский остров, он представлял собой огромную деревню. Было всего несколько высоких каменных домов, которые стоят и нынче. Остальные были сплошь деревянные, в большинстве своем ветхие, с палисадниками, огородами, курятниками, сараями для дров и хлевами. У многих были коровы, козы, поросята, куры, голубятни и даже лошади. Улицы, замощенные булыжником, заросли травой, одуванчиками, лопухами, подорожниками. Тротуары были только на Петроградской улице и на Константиновском проспекте, и то деревянные. Не было водопровода, электричества и трамвая. Трамвай ходил в нашу сторону только до Барочной улицы, а от нее до дома шли пешком», вспоминает жительница острова 1930-х годов. (2)

Огромные, практически не используемые  земли внутри мегаполиса  и обеспечили  возможность  градостроительных экспериментов  1950-х и 1990-х годов.  (3)  Но это уже совсем другая история.

А.М. Залманзон 

1. Залманзон А.М. Охотничий замок на Крестовском островеhttp://www.lc-91.ru/public/detail.php?ID=741

2. Цендровская С.Н. Крестовский остров от нэпа до снятия блокады. Публикация Н.К. Цендровской //Невский архив Историко-краеведческий сборник, М-Спб., 1995

3. Даянов Р.М., Залманзон А.М. Крестовский остров – проблемы градостроительного развития http://www.lc-91.ru/public/detail.php?ID=615